 房地产市场商品房的交付、验收与手续办理 房屋交付涉及房屋实体本身和不动产产权转移问题，是房地产业务人员服务的一个重要环节。 1 商品房交付及手续办理 商品房买受人从房地产开发商那里领受到房屋后，再到不动产登记部门办理不动产产权登记手续，领取不动产权利证书止。  根据《合同法》规定，房地产开发商将房屋交付给买受人，不仅包含将房屋实物交付给买受人，还包含将房屋所有权转移给买受人。 开发商交付房屋时，其拥有整个房屋的不动产产权证，是大产权证，在交付后的一定时期内，买受人持相关材料办理其本人名下的不动产权属证件，即分户产权证。 2014年4月住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局联合印发了《商品房买卖合同示范文本》，其中第20条对房屋登记进行了规定，条款约定，房地产开发商和买受人双方同意同共向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。同时还约定因买受人和出卖人的原因不能在约定期限内完成该商品房房屋所有权转移登记的处理方法和责任。  2 商品房交付的条件 根据《商品房买卖合同示范文本》，对商品房交付条件作了详细规定。 首先，商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。如果商品房是住宅，需要提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，在交付验收日，如果房地产开发商不能提供上述文件，买受人可以拒绝接受房屋，产生逾期交付责任，由开发商承担。 其次，商品房相关设施、设备要具备交付条件相应的使用标准。设施、设备包括两大类。 第一类，是基础设施设备。包括供水排水、供电、供暖、燃气、电话、通信、有线电视、宽带网络等，这些设施设备中，前三项由开发商负责办理开通手续，并承担相关费用，其他则由买受人自行选择办理开通手续。 第二类，是公共服务及其他配套设施。这些配套设施是否建设，以《建设工程规划许可证》标注的为准，在买卖合同中要约定小区内绿地率、小区内非市政道路规划的车位或车库、物业服务用房、医疗卫生机构、幼儿园、学校等交付时间和交付标准。 3 买受人查验交付商品房的项目 根据《商品房买卖合同示范文本》第11条约定，查验房屋的项目有： 第一个，屋面墙面、地面渗漏或开裂等。 第二个，管道堵塞。 第三个，门窗翘裂、五金件损坏。 第四个，灯具、电器等设备不能正常使用。 第五个，其他需要查验的项目。 如果存在质量问题，房地产开发商应自查验次日开始，在规定时间内，负责修复并承担修复费用。房屋修复后再向买受人交付房屋，对于房屋地基基础和主体结构质量问题则不在买受人查验范围内（政府部门进行竣工验收）。查验房屋后，买受人与开发商应当签署商品房交接单。 4 房屋交付时的费用 房屋交付时费用有两种情况： 第一种，无需交任何费用。开发商在交付房屋时，买受人直接按照合同约定的交楼标准，对房屋进行验收，验收合格后拿钥匙，验收环节，无需交付任何费用。 第二种，预付费用。开发商在交付房屋时，买受人需预付物业管理费、水电费等，开发商同时代收房屋契税。买受人在按照合同标准验收合格后领取房屋钥匙。 5 商品房的物业交付 物业交付是住房项目销售的最后阶段，由销售人员、房地产开发商及买受人共同完成，购房者顺利搬入住房。在物业交付中，销售人员、工程人员、物业管理人员组成验房小组，为客户验房提供零距离服务。 6 住房抵押消费贷款的概念 房产抵押消费贷款，从其概念上解释，是借款人将自己或他人拥有的所有权的房产作抵押，向银行申请贷款用于各种消费用途，也可以用于各种资金周转和经营性用途。 抵押后的房产仍然可以正常使用或出租，人们通过抵押房产，向银行申请贷款，能够达到快速缓解资金需求的目的，所以抵押消费贷款，也为那些短期内需要筹集交较多资金的人提供了一个十分便利的新融资渠道，受到他们的追捧。 借款人确实需要通过抵押消费贷款来筹集资金的，房贷借款人必须通过与其有同等市值房产的亲戚或朋友，以对方的房产做抵押，在保障银行放贷风险控制的前提下，银行才有可能放在给家庭只有唯一一套住房的借款人。 7 房地产产权登记的概述 房地产产权登记有狭义和广义之分。 广义的房地产产权登记是指在规定登记的范围内，土地使用权人和房屋所有权人按照有关规定登记，向房屋所在地的房地产管理机关申请产权登记。 狭义的房地产产权登记，只包括房屋所有权登记和房屋的他项权利登记。  8 产权登记业务的办理的分类 房地产涉及交易类型较多，根据交易标的、方式等不同，大约有八种类型： 第一种，新建商品房产权登记办理。 第二种，存量房的产权登记办理。 第三种，房屋继承和遗赠的产权登记办理。 第四种，房屋赠与的产权登记办理。 第五种，法院判决、仲裁机构裁决、拍卖房屋转移的产权登记办理。 第六种，已购公有住房改为商品房、优惠价改为成本价的办理。 第七种，夫妻间房屋登记的办理。 第八种，法人或其他组织改制、合并、分立办理。 在以上各种类型中，我们接触最多的是新建商品房不动产权办理，下面我们重点分享沟通一下。 9 新建商品房的不动产权证登记办理流程 01 办理手续资料提交： 业主执《商品房买卖合同》、夫妻双方身份证原件及结婚证原件至销售人员通知地点，提交办理业务所需资料。 提交资料： 1．《商品房买卖合同》原件2份（盖红公章） 2．夫妻双方身份证原件 3．夫妻双方结婚证原件 4．户口本原件 02 维修资金专用票据开具 销售人员凭1份业主身份证复印件、1张楼栋销控表、1份《商品房买卖合同》复印件（含卖方、买方信息页面、楼栋单元房号信息页面、价格信息页面、加盖公章及业主签字信息页面）至建设局8楼房管局财务科开具山东省住宅专项维修资金专用票据。 提交资料： 1．业主身份证复印件 2．楼栋销控表 3．《商品房买卖合同》部分复印件 03 地税局录入信息 销售人员执《商品房买卖合同》原件、购房发票、业主身份证复印件至地税局录入房屋及购房者身份等信息。 提交资料： 1．业主身份证复印件 2．购房发票 3．《商品房买卖合同》原件 04 政务大厅录入信息 销售人员执《商品房买卖合同》原件、购房发票、业主身份证复印件至政务大厅录入房屋及购房者身份等信息；政务大厅出具转移交易申请书、业务受理通知书、房屋分户平面图2张。 提交资料： 1．业主身份证复印件 2．购房发票 3．《商品房买卖合同》原件 出具资料： 1．转移交易申请书 2．业务受理通知书 3．房屋分户平面图2张 05 转移资料和不动产办理所需资料准备 转移资料需提交： 1. 山东省住宅专项维修资金专用票据（原件篮联） 2. 转移交易申请书（原件-盖公章、法人章；业主签字按手印） 3. 业务受理通知书（原件） 4. 房屋确认书（原件） 5. 房屋测绘委托书（原件-业主签字按手印） 6. 购房发票（原件-篮联） 7. 买房证明材料（复印件-业主身份证、结婚证） 8. 《商品房买卖合同》（原件） 9. 询问笔录（原件-盖公章、法人章；业主签字按手印） 10. 房屋完税证明（盖税务局公章复印件） 11. 平面图复印件 不动产资料需提交： 1. 不动产申请书（盖公章、法人章；业主签字按手印） 2. 业主身份证复印件（合同两人的需要结婚证、户口本） 3. 营业执照（盖公章） 4. 法人资格证明（盖公章） 5. 法人身份证复印件（盖公章） 6. 授权委托书（盖公章） 7. 办理人身份证复印件（盖公章） 8. 大房权证复印件（盖公章） 9. 国有土地使用证复印件（盖公章） 10. 承诺书（盖公章） 11. 房户、地产及分摊统计表（盖公章） 12. 每户分摊土地面积表（盖公章） 13. 购房者房地产信息明细表（楼栋单元房号清楚及加盖公章） 14. 《商品房买卖合同》（现房合同不需备案盖章；预售合同需盖备案章及蓝章并填写实测面积，同时盖公章及业主签字按手印） 15. 相关税费缴讫的说明、土地转让的契税说明（盖公章） 16. 交契税原件和发票原件 17. 房屋基本信息调查表（盖公章） 18. 房屋分户平面图 19. 宗地图复印件3份（1份盖公章） 20. 界址点成果表复印件3份（1份盖公章） 21. 不动产转移登记询问笔录（盖公章、法人章、办理人签字按手印、业主签字按手印） 06 交纳契税 销售人员执转移交易申请书复印件、购房发票复印件、房屋交易与产权信息查询结果证明、契税交纳申请报表、业主夫妻双方身份证复印件、结婚证复印件、18周岁以下孩子户口本复印件至政务大厅地税窗口交纳契税费用，窗口业务人员出具契税发票。（业主双方必须本人亲自到场签字按手印） 提交资料： 1.转移交易申请书复印件 2.购房发票复印件 3.房屋交易与产权信息查询结果证明 4.契税交纳申请报表 5.业主夫妻双方身份证复印件 6.结婚证复印件 7.18周岁以下孩子户口本复印件 07 转移办理 销售人员在政务大厅系统中扫描上缴转移办理所需资料原件，提交后打印出房屋确认书，并与办理转移所准备资料一起留存入档；再次进行办理信息的提交。（业主双方必须本人亲自到场签字按手印） 08 不动产权证书办理 销售人员至国土资源局1F大厅办理不动产权证；权籍调查窗口出具房屋基本信息条查表，业务窗口上缴所需资料原件并提交前期准备资料办理完结；待15个工作日方可领取《不动产权证书》。 全款业主不需办理抵押手续，据时通知领取《不动产权证书》，按揭业主需办理抵押手续。（业主双方必须本人亲自到场签字按手印） 09 按揭抵押办理 1. 政务大厅打印抵押申请书（盖银行公章、法人章、代理人章；业主签字按手印） 2. 银行提交按揭客户信息，银行提供按揭抵押资料并盖章。 3. 准备抵押评估所需资料：《不动产权证书》2份，贷款合同2份（1份盖公章），500元评估费用（业主自带，按户收取） 4. 业主夫妻双方陪同销售人员至政务大厅，在抵押评估资料上签字按手印，办理人员扫描上缴抵押评估资料，上传提交后打印《房屋产权告知书（抵押）》，银行提供按揭资料留存入档一份； 5. 国土资源局1F大厅抵押窗口办理不动产抵押登记证明，提交银行所提供按揭抵押资料及夫妻双方结婚证复印件（业主签字）、身份证复印件、不动产权证复印件；扫描上缴提交抵押资料。待15个工作日方可领取不动产抵押登记证明。到时通知业主领取不动产权证；销售人员将不动产抵押登记证明递交银行。 准备资料： ① 不动产抵押申请登记书 ② 按揭银行金融许可证 ③ 法定代表人证明书 ④ 法人代表身份证复印件 ⑤ 代理人身份证复印件 ⑥ 授权委托书  温馨提示 通知办理不动产证业主请一定携带购房合同原件、夫妻双方身份证原件、结婚证原件及户口本原件至通知地点办理。 |
