 尽管创业者做的是一件预知未来的事，但谁又能真的预知未来？踩准时代节拍，适应不断变化的环境，真正能追逐到预期目标的并不多。而睿意德执行董事张家鹏则在进击的过程中渐入了哲学的意境，他在《商业地产：不一样的思维与答案》的开篇写道：“看不见的东西最重要”。 2017年9月6日，张家鹏携睿意德挂牌新三板上市，距创立时间2012年8月3日，仅5年1个月零3天。 张家鹏并没有在上市的第一时间接受采访，而是隔了一个多月，一个层林尽染的早晨，在大望路的办公室里与记者见面。原定十点的采访提前到了九点，张家鹏并不介意，依然满脸谦和。书桌上摆放着《商业地产：不一样的思维与答案》，翻开的人都想问这个问题，在百舸争流的商业竞速中，到底什么是“看不见的东西”？
睿意德执行董事 张家鹏 一个多小时的对话中，“场景”是张家鹏使用最多的高频词。我们试图通过三个场景，来解答睿意德五年内上市的成功密码。 一杯咖啡 “如果你是一个做咖啡的师傅，一定希望把咖啡做到极致。成就感是最大的内在驱动。” 2012年8月，从戴德梁行出走的张家鹏和他的团队创办了睿意德。“人最大的问题就是没办法安静下来，一些人追求舒适，一些人追求刺激。舒适状态无限接近于无聊，而刺激是后天习得的。刺激是高级的阶段，通过不断追求，去实现成就感。”习惯于思考的张家鹏，用颇具哲学意味的语言，来表达他辞职创业的内在驱动。 睿意德第一年聚了200人，第二年发展到400多人，如今开了五家区域公司，成为行业最大的服务商。耳熟名详的地产百强名单中，有80%是睿意德的合作伙伴。 “从服务到线上，从线上到金融”，发展阶段时“前三年打基础，后三年做升级”。五年的时间，实现“三步上篮”，睿意德的命中率可以说是百分之百。 回溯张家鹏的个人经历，19岁自己开店，8年的开店经历让他深知开店人的困苦并积累最原始的经验。戴德梁行十年，从市场顾问做到大中华区董事，是华人在那个岗位最高的职位。在高点转身，创办睿意德，五年的高效发展证明了这条路的正确性。 “如果用年龄来形容，睿意德正处在少年阶段。”张家鹏认为，创业的时候看不到对手，五年上市的节点，并不是成功的标志，“少年”睿意德正在经历一场争宠顾客的竞速。 一张网 “互联网正在消失，互联网逻辑正在主导这个世界。” “互联网逻辑”，或许就是张家鹏所说的“看不见的东西”。睿意德的上市，让这个曾经“看不见”的产业链从幕后走向台前。 公开资料显示，这家全称为北京睿意德商业股份有限公司的企业，主要业务为提供策略顾问、租赁代理、销售代理、商业运营管理等覆盖商业地产全过程的服务，如今是中国最大的商业地产服务商。从招股书上可以看出，除了地产服务公司，张家鹏还分别控股小喇叭、云猫智管、乐铺、中商数据四家企业，这被张家鹏统称为“睿意德系”。研究上述各家公司的业务模块不难发现，睿意德的商业地产咨询业务，上连地产开发商、中接品牌企业、下连供应商，“睿意德系” 则通过几大公司重构地产链条业务模式。这在互联网大鳄们看来，符合互联网典型的场景入口，也是未来企业垂直发展的趋势。 睿意德是不是一家互联网公司？张家鹏精心布局了一张商业互联的“网”，雄心勃勃地展示了比互联网+更广阔的视野。“睿意德系”这四家公司的逻辑，是商铺的互联网+的逻辑，以包括街铺和商场的招商作为入口，重新整合上下游资源，从信息撮合模式扩展到平台模式，整合全产业链条。通过几年来实践，这条路被线上、线下企业共同认为是传统企业链接互联网+最具可操作性的路径。 在睿意德孵化出来的旗下公司中：乐铺提供街铺的线上信息，口号“让开店简单愉悦”，撮合小业主与小商户的街铺租赁交易，乐铺被定位为要成长成实体行业的“亚马逊”；中商数据则是利用阿里、百度、高德等供应商提供的数据资源，采用大数据分析的方法，提供线上的消费者行为研究，为商场等客户提供更精准的决策依据，定位是“购物中心的体检中心和大数据银行”；云猫网是一个商场运营招采平台，为管理者一站式提供所需的配合资源，包括促销、IP、美陈、橱窗设计、快闪店铺资源等，都可以在这个平台上完成全国化采购，其则可在极度分散的供方市场高效寻得适合的方案与供应商；小喇叭是睿意德在今年五周年庆典上正式发布的招商平台，这个覆盖246座城市、3308个商场、32万个品牌资源库结合独家算法的新产品，拥有动辄上亿次的数据运算和倍速的匹配效率。 至今，“睿意德系”的品牌资源达到32万个；招商代理方突破1330万平方米，服务城市超过125个；运营管理商业面积超过110万平方米。睿意德的完美起跳，让原本不确定的赛道越来越宽，也让“看不见”的商业模式越来越明朗。 一个黑匣子 “人是万物的尺度，商业是内容附能的行业。” “商业是人与人感情最交互的场景，承载了人生过程中太多的聚集点。人，是最值得探索的黑匣子。”张家鹏在谈到商业场景时，眼里流露的热情溢于言表。 “比如想给妈妈买礼物，会去商场；约朋友聚会，会去商场；庆祝生日，会去商场。很多人的动力来源于花光钱的那一刻。商场所能营造的，除了激发动力，还是幸福的逃逸地，它是一个公平的地方，任何人都可以进入。” 如何为“人”提供更多幸福感，“睿意德系”的四大分支在“人”的尺度上大做文章。 “睿意德系” 之乐铺，解决开店人的找铺问题。“在乐铺之前，北京就没有一个公司超过50个人的商铺服务公司，这些公司的生存都很艰难。每个经纪人脑袋里只能记住10个需求，10个供应，过两天忘了。但是乐铺通过大数据算法一天能匹配4亿次，能筛选出5000个有效的匹配，派单让开店去看，你想这是一个什么效率？”张家鹏说，乐铺对一个店铺有110个数据维度，店铺的信息非常全面，匹配准确度很高。截止今年8月份，乐铺北京地区有40多万个店铺的信息，平台每月成交1000多单，一路在不断创造行业新纪录。 在张家鹏看来，乐铺商业模式分为三步进阶场景。第一是开店场景，乐铺要做成开店入口；第二是包括金融和装修贷款的服务场景；第三，乐铺要成为商铺托管平台，这是面向房主端，由房主把自己的铺子交给乐铺，乐铺负责实现最优租金，最合适租户，这样乐铺就可以将所有分散的商铺起来，如同管理购物中心一样实现街铺的有序运营，使商铺间的客源和资源做到有效的协同共享。 “睿意德系”之小喇叭，解决人的沟通问题。“任何商业只有两种路径，一种是基于客户扩场景，一种是基于场景扩客户。”于是，睿意德推出了另一个平台——小喇叭，撮合商场与品牌。小喇叭通过整合全国商铺，结构化数据，可以保证商场每年提前一年或更早储备租户，而且透过睿意德多年招商交易累积的“品牌关系链”，加上一年多的技术算法研发，匹配精准度已经超过70%。张家鹏说，目前只开放了成都和沈阳两座城市，上线小喇叭的有四万多活跃品牌，将近100个商场，在行业里也已是非常大的规模了。同时，小喇叭平台还提供咨询服务，用数据的算法决定每一个品牌究竟能进哪个场。传统上这是需要付费的部分，小喇叭将这部分免费，极大的提高了用户体验和粘性。 “睿意德系” 之中商数据，解决人的体验问题。中商数据把线上线下的数据打通，通过对接百度、阿里提供的数据，把数据结构化，通过顾客在线上的行为和商场的行为，对顾客进行准确画像，使经营者更了解消费者，让商场的重要运营决策，都更理性和有数可依。 “国内缺少丰富的休闲去处，购物中心便承载了城市休闲功能，对于顾客来说，进入购物中心可以切换到另外心境。之前人们关注的是场所和商品，有了数据之后，就可以回归到人，可以用数据支持以人为中心的商场运营，为人创造更好的体验。”张家鹏表示。中商数据的客户，都是经营中的商场。人就是商场流量的单元，每个商场都需要不断以更好的服务追求客户的最大价值回馈，这就是新零售时代的“流量运营”逻辑。 “睿意德系”之云猫网，解决人的交易问题。刚刚上线的云猫网，在张家鹏的规划里，像是零售商业资源招采的找钢网。中国商场零售业一年采购额超过1500亿，但在供应商一端年营业额超过5000万的寥寥无几，非常分散且区域化。云猫网已经整合了超过两千家供应商资源，做到属性标签的数据细化，让商场和供应商在这个平台上跨区域实现无缝对接。“撮合交易是1500亿规模，采购是1500亿规模，代运营可能就100亿。” “商铺的价值由内容决定，所谓内容，一个是场景，一个是租户。云猫做的是场景，小喇叭做的是租户。而乐铺就是街铺，中商数据是底层的数据，将会赋能到所有的交易平台。” 有人说，创业就是一个修炼的过程。对于创业者张家鹏而言，睿意德正在打开“人”的黑匣子，把中国的商场资源全部连接起来，成为商场服务的入口，然后进行上下游的整合，甚至可以接入资本，用一个一个场景，串联整个商业领域。张家鹏曾为这个模式做过定义，称之为“商业全渠道的服务商，或者商业全场景的服务商。” 作为没有对手的领跑者，这是一个无法量化的全场景模式，把商业做成互联网公司，未来路径如何？我们期待睿意德的下一个五年。 |
